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魔方生活二冲港股:2021年放贷款利息收入2405万元

金融观察团

文 | 芳芳文 | 芳芳

毕业季即将到来,可以预见长租公寓又将迎来一波新业务高潮。过去几年,长租公寓这个赛道曾屡次暴雷、不断遭遇破产清算、持续亏损的赛道,在外界以为行业资本热潮将至冰点时,一家从业公司的上市将市场目光再次吸引而来。4月28日,长租公寓魔方生活二次递交赴港IPO申请,拟在港交所主板挂牌上市。

在此之前,长租公寓行业曾经的明星公司——蛋壳公寓、青客公寓纷纷赴美上市,但很快遭遇退市、破产清算、倒闭风波。在长租公寓盛极转衰之时,魔方生活却在默默耕耘,截至2022年12月31日,魔方生活已拥有76245套在营公寓,分布在全国25座城市共计388个地点。

作为一家长租公寓服务平台,魔方生活于2009年开始在南京发展集中式长租公寓服务,至今已有14个年头。招股书援引弗若斯特沙利文数据显示,以截至2021年12月31日在营公寓数量计算,魔方生活在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一,品牌知名度及住户满意度均名列前茅。

尽管长租公寓风波不断,但魔方生活的经营发展倒是颇为“稳健”。2020-2022年,公司分别实现营收9.49亿元、14.71亿元和17.14亿元。不过,这样的营收规模与蛋壳、青客巅峰时期仍然相去甚远。2019年,蛋壳公寓实现营收71.29亿元、青客公寓实现营收12.34亿元。同期,魔方生活的营收仅为9.46亿元。

尽管营收水平不高,但魔方生活的烧钱能力却是一流。2020年,魔方生活录得亏损2.3亿元,2021年,依靠收购及业绩回暖,魔方生活实现净利润转正3.01亿元。然而好景不长,随着2022年疫情发散,魔方生活再次陷入亏损旋涡,录得净亏损2.46亿元,三年累计亏损1.75亿元

魔方生活对此解释称,2022年公司出现亏损,主要受到反复爆发新冠疫情的负面影响,尤其是上海市场。截至2022年末,魔方生活在上海运营的公寓数量达到30053套,占其总运营数量的39.4%。显然,由于运营公寓地点过于集中,也给魔方生活带来极大的地域性运营风险。

值得一提的是,魔方生活的创始人葛岚,早在2018年前后就因与投资人存在分歧而提前离场。随后,机构迅速入场,截至IPO前,华平投资通过Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem直接或间接持有魔方生活52%的股份,是该公司的实际控制人。

然而,随着创始人的离场、机构大举入驻,魔方生活的公司性质也变得不再纯粹。此前依靠出租公寓盈利,如今却走上了靠投资赚钱的道路2017年,魔方生活投资V客青年公寓;2019年,公司又领投窝趣公寓;2021年,魔方生活通过出售微领地创客空间运营的全部股权获利颇丰。

报告期内,魔方生活其他收入及收益分别达到4801万元、9252万元、7323万元,其中其他利息收入分别为1899.8万元、2405.5万元和1711.7万元,占该板块总收入的39.6%、26%和23.4%。而这部分收入主要是公司授出贷款赚取的利息收入。虽然公司强调明码标价、严格监管资金使用,坚决反对“租金贷”,但这上千万的授出贷款利息从何而来,似乎仍然值得推敲。

前有蛋壳、青客的惨烈下场,后有国家监管对于长租公寓的政策收紧,选在此时二度赴港IPO,魔方生活的勇气可嘉,但事实能否尽如人意,目前还是一个未知数。

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