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今年集中供地已成交1.46万亿元 哪些房企是拿地榜上“黑马”?

本文转自【每日经济新闻】;

10月26日,随着成都第三批集中供地开拍,今年22城第三批集中供地也进入收尾阶段。

从今年已经完成前三批次集中供地的城市来看,上海、北京、杭州、合肥等热点城市热点地块竞拍热度依旧,而青岛、广州、无锡等城市则频现底价成交与流拍。

《每日经济新闻》记者梳理发现,截至目前,在今年的22城集中供地中,国企央企、地方国资仍是拿地的主力军;民营企业拿地积极性普遍不高,只有在少数城市的集中土拍中,民企拿地表现突出,如杭州、合肥、武汉,以及前两批次均100%民企拿地的长春。

此外值得注意的是,部分中小型地方性房企成为土地市场的“黑马”。

溢价和熔断地块占比下滑

“今年第三批集中供地土拍热度再次降回2021年第三批次的水平。”

据中指研究院测算,截至10月12日,已完成第三批集中供地的13个城市,前三个批次集中土拍流拍率基本维持在7%~8%的稳定区间,而熔断地块占比由第一批次的接近30%腰斩至第三批次的15%,同时溢价成交地块比例也下降了15个百分点。

具体来看,无锡第三批集中供地全部底价成交;青岛推出33宗地,3宗流拍、28宗底价成交;南京原计划公开出让46幅地块,最终14宗延长挂牌时间,交易日实际挂出32宗,最终1宗流拍、27宗底价成交、1宗触顶摇号,仅3宗有溢价;南昌22宗涉宅用地,12宗地块流拍,流拍率达55%,5宗溢价成交,其中4宗地价熔断触发摇号;广州挂牌18宗宅地,2宗提前终止出让,流拍3宗,流拍率达到16.7%。

不过,部分热点城市第三批集中供地则是另一番场景:北京18宗地全部成交,4宗竞拍至地价上限;上海35宗涉宅用地全部成交,8宗达到中止价进入“一次报价”、24宗底价成交;杭州19宗地中8宗竞拍至地价上限。

底价成交成为今年土地市场的常态。今年第二批集中供地,22城共计推出涉宅用地463宗,推出规划建面4642万平米,成交涉宅用地431宗,成交规划建筑面积4196万平米,收金5413亿元;其中,87宗地块溢价达到上限成交,上限成交占比20.2%,288宗地块底价成交,占比高达66.8%。

从今年完成第三批集中出让情况来看,底价成交和低溢价率继续延续,无锡11宗土地全部底价成交,武汉平均溢价率0.1%,天津0.13%、厦门0.17%、广州0.5%……截至目前,第三批集中供地中平均溢价率最高的宁波,为8.59%。

国企央企仍是拿地主力

从拿地金额来看,国企央企和地方城投仍是拿地主力军。今年22城首批次集中供地共成交金额4966亿元,民营企业拿地金额仅903亿元,地方国资拿地金额1560亿元。第二批集中供地22城共计收金5412亿元,民营企业拿地金额降至846亿元,占比15.6%;地方国资拿地金额上涨至1945亿元,占比增长至35.9%;国企央企则出资2561亿元拿地,占比47.3%。

截至目前,已完成第三批集中供地的15个城市共收金4196亿元,其中央企拿地金额1339亿元,占比31%;地方国资平台出资达到2163亿元,占比超50%;混合所有制及民企的拿地金额分别占比5%和13%。可见,地方国资平台已成为土地市场的主要托底者。

也就是说,今年的22城集中供地总成交金额已近1.46万亿元。

中指研究院土地事业部负责人张凯曾在10月22日向《每日经济新闻》记者表示,“对于房企而言,提升周转速度的核心仍然在于去化速度。在房地产救市政策发挥的作用逐步减弱的当下,营销持续乏力致使房企投资意愿降低,进一步拖累宏观经济和居民可支配收入,导致置业意愿继续下降,产生了负反馈循环,去化速度很难提升,房企的投资意愿在反复摩擦中被不断消耗。”

在国企央企为主导的拿地榜单上,也有着民营房企的身影,其中不仅有滨江集团这样的深耕型区域龙头房企,牢牢占据杭州市拿地金额榜首;也有一些名不见经传的房企,如大家房产在杭州的拿地金额反超万科排名第五,雅戈尔也在宁波土拍金额中排名第七。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水10月26日通过书面方式向《每日经济新闻》记者分析指出,“去年下半年以来房地产市场深度调整,土地市场买家除全国性大中型央企国企、地方国企外,还有部分区域型房企。特别是随着土地市场趋冷,这些区域型房企发挥所在深耕区域投研、品牌等优势,在优势城市拿地扩大区域市场竞争力。随着市场后期市场趋稳复苏,这类企业的规模及市场竞争力将明显提升。”

对于大多数房企“无力”拿地的现状,张凯认为,“与其通过提高销售限价为房企提供‘看得见摸不着’的利润空间,不如地价和限价双降,直接让利于购房者。”

国企购地新政初显成效

9月24日,财政部印发了《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》(以下简称《通知》)指出,严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控,建立严格的举债审批制度,禁止新增各类隐性债务,切实防范事业单位债务风险。

《通知》出台1个月以来,从南京、广州等地的第三批集中土拍情况来看,地方城投仍是拿地的主力军。

不过作为今年首个完成第四批次集中供地城市的无锡,《通知》的约束效果明显。今年以来,无锡的集中供地一直以城投等地方国资作为主力军,前三批集中供地,地方国资拿地金额占比分别为92%、55%、89%,央企国企尚未在无锡拿地。在10月25日的无锡第四批集中土拍中,推出的13宗地块全部底价成交。其中4宗地被民企竞得:本土民企摘得3宗,朗诗摘得1宗;而无锡当地国资企业的拿地金额占比降至33%。

“地方国资拿地金额占比大幅下降至33%,可见财政部政策对于地方国资参与土拍的约束效果初步显现,预计后续其他城市会有相似的变化。”张凯表示,“由于托底土拍难度加大,为减少地块流拍,预计部分城市今年第四批次土地供应将有一定程度的缩量,以及通过更为优厚的土拍规则和更为优质的地块,吸引市场化运作的央国企及部分民营房企参拍。”

在张凯看来,《通知》主要针对托底拿地但不开发的地方国资企业,而非全面禁止城投企业拿地,因此对于有房地产开发能力和经验的城投企业,该政策并无太大影响。但对于举债拿地但没有项目开发计划的城投企业,其购地行为将被有效约束。

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