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保交楼,传闻银行将启动房地产纾困基金?银行这样回应

在中央政治局会议强调“坚持房住不炒,压实地方政府责任,保交楼、稳民生”之后,业界传出央行等近期在筹集房地产纾困基金,以保交楼。就此,央行方面人士告诉南都记者,将把关注问题转有关司局。

据经济观察报报道,房地产纾困基金目前处于启动期,首期募集规模为800亿,并非用以救助房企,而是保交楼。据称,首批拟纾困12家房企。

这12家房企中,有4家房企人士告诉南都记者,公司暂未收到相关部门的具体对接。 “如果有这笔资金,那可太好了”。有受访房企如是说。


近日,业内传出央行等在筹集房地产纾困基金的消息。南都·湾财社记者邱永芬摄

民营房企危机愈演愈烈

去年以来,民企频频陷入爆雷风波。

国盛证券发布研究报告指出,2021年克而瑞销售百强房企中,从去年下半年至今,在70家民企中有29家出险(发生融资或理财产品违约、展期、交换要约等流动性风险事件),占比逾四成。并且出险企业的排名从靠后端逐渐向前端蔓延,民营房企的流动性危机愈演愈烈。

在今年上半年,2022年全口径销售额100的房企中,民企占比持续下行,占比从2020年的68%下降到2022年上半年的53%,一年半内累计下滑15%。据华泰证券发布的研究报告,2022年上半年,百强房企累计销售金额同比降幅达50.3%,即使是相对稳健的优质民企,销售额同比亦下跌超60%。与之密切相关的销售回款亦大幅下滑,企业内生现金收入来源面临腰斩,经营性现金流急剧萎缩,企业正常经营面临巨大压力。

受多种因素综合影响,银行等金融机构对国企和民企实行差异化的贷款政策,对民营房企的存量融资采取各种压降措施,相较国企融资的利率水平,民营企业的融资成本仍然居高不下。据Wind数据统计,2022上半年国企+央企占到境内债发行规模的89%,继续处在2015年以来的最高水平,发债利率则处在最低水平。而民营房企的占比从2020年62%,下降至2022上半年的11%,降幅高达51%。

一损俱损。受资金严重不足影响,民营房企普遍面临项目建设进度迟缓的问题。材料供应不足、人员无法到岗,导致项目工程进度停滞,交楼延期、工程索赔等经济纠纷频发。

今年7月以来,全国多城曝出业主因所购楼盘暂停建设,收楼无期而不得不集体主动停贷。从网上公开数据可见,截至7月中旬,全国超60个城市,大约超过180个楼盘的业主公开称或将“主动停贷”。

在房企看来,不断蔓延的“停贷潮”,使处于低谷的房地产市场雪上加霜,令房企销售资金回笼更加困难,形成恶性循环。

央行等正筹集房地产纾困基金救项目?

继7月以来全国多城发生的业主因收楼无期而“主动停贷”事件,近期银保监会多次公开表态“保交楼”,超过10个城市发布“保交楼”相关方向性举措。

就在7月28日中共中央政治局召开的会议,“保交楼”首次写入中央政治局会议文件,要求”要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生”。


今年,“保交楼”首次写入中央政治局会议文件。南都·湾财社记者邱永芬摄

据经济观察报报道,近期监管部门已拟募集房地产纾困基金,专门用于解决出险房企的一些问题楼盘的债务问题。该基金首期募集规模为800亿,由建设银行和央行筹集,未来规模有可能达到数千亿,用予保交楼。

不过,首批拟纾困房企名单的其中4家企业的公关人士告诉南都记者,暂未收到银行与公司对接的相关消息。

“如果有这笔资金,那可太好了”。一家今年初就有多个项目被曝停工的房企的公关负责人今日告诉南都记者,其“询问了财务等几个相关部门,都反馈不太清楚”。

“暂时还没有,我们在积极对接”。某出险房企高管告诉南都记者,自公司出险以来,一直在积极配合政府相关部门,机构银行等,沟通协作,推进纾困,保交楼保兑付等,如今纾困基金消息既出,公司能做的就是等待落地。

克而瑞广佛首席分析师肖文晓认为,在出险企业自救举步维艰的情况下,成立房地产专项纾困资金,对保障小业主的合法购房权益,防止停工问题发酵,稳定以预售制为主体的市场信心至为关键。“但是也应该看到,相对于去年销售金额高达18万亿的市场来说,首期800亿规模的纾困基金对出险房企项目的覆盖面是有限的,即便之后各地纾困基金扩容,保交付也是工作重点,出险房企还是要放弃幻想、积极自救才有机会慢慢达到出清的目的”。

“如果只是800亿级别的资金,救一城还行,救全国杯水车薪”。中原地产首席分析师张大伟分析认为,市场现在需要的是万亿级别的资金。对于企业而言,现在要的是能产生现金流,要么是允许降价,要么是各种信贷宽松拉动市场,特别是民企的信用问题现在并没有解决,所以房企还在继续爆雷。

“房产行业急需政策缓冲期和融资模式过渡期”

面对市场传出监管部门正在成立的房地产纾困基金,广州一家爆雷房企的高管表示,“现在也已出台那么多政策,如放松信贷等,但现在市场还是很难。主要是现在各行各业收入都在减少,消费者的消费信心也没有了”。该房企高管表示,现在不论国企民企,其实压力也都非常大。

“纾困基金的主要目的,是保证项目完工,交付。避免各种矛盾和风险,保交楼、保民生,才是重点”。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,但从目前传闻看,操作方案还未成型,也还没有最终落地,未来即便落地也是救项目,不是救企业。

赵卓文认为,当前的房地产市场仍有韧性。首先房地产市场低迷了一年多,但地价依然坚挺。地价坚挺,房地产的资产价格就能维持在稳定水平,不至于引发金融风险。其次,出现债务违约爆雷的房企和流动性危机的房企,并没有出现大幅折价出售项目和资产的情况。以恒大为例,一直坚持“不贱卖资产”。房地产企业在困难时期,仍守住了底线。第三,绝大部分的房企的开发项目,目前仍处于盈利状态。亏损项目的比重,目前还很低。房地产行业仍有价格回旋空间。

赵卓文表示,目前的形势并不完全是房地产政策的问题。经济下行造成的需求下降,才是关键。他认为,当前房地产行业急需政策缓冲期和融资模式过渡期。房地产行业要“稳”,开发主体首先要稳。如何化解民营房企的流动性危机,是当下房地产业的焦点。

爆雷民企呼吁给予民企国企同等融资待遇

一家爆雷民企人士告诉南都记者,现在受房地产调控政策及个别同行企业违约事件影响,部分地区政府重新收紧房地产销售监控户资金的正常提取,对民营房企的项目资金管控更为严格,在此影响下,民营房企无法对销售回款进行合理支配,大量前期投入资金沉淀在原项目中,无法统筹调配各地项目的建设资金需求、难以归集资金偿还到期债务,导致正常经营活动也受到严重影响。

“目前民营房企信用风险仍在发酵,存在往更高信用评级民企蔓延的趋势”。该爆雷民企呼吁相关部门及金融机构从四个方面出台相关政策,帮助优质民营房地产企业纾困解忧,让经济恢复增长动力。

其一,“恳请相关部门及金融机构尽快出台各项政策,稳定、改善市场参与各方对房地产行业的预期,加快释放对民营房企的利好政策,重建投资者及购房者对民营房企的信心,采取包括降低首付款、房贷利率等方式为刚需客户降低购房门槛、支持改善型住房需求等。及时释放潜在购房需求,带动房产上下游产业消费,切实激发内需活力,稳定经济大盘”。

其二,“房地产行业在经历近段时间的深度调整中,不可避免出现一些层层加码、政策合成的现象,使企业去杠杆的进程缺少了一定的调整缓冲期,仅依靠自身力量已无法实现平稳过渡”。该房企呼吁相关部门及金融机构给予优质民营房企3-5年的过渡调整期,以便于企业集中精力改善经营,顺利归还债务,平稳有序降低杠杆。

其三,该房企称,当前民营房地产企业的经营困境,仅依靠国企与民企合作开发或收购项目的方式难以取得快速、明显的成果,“相较于民企的大体量比例,国企的资金相对有限且有一定决策机制限制,导致通过项目合作、资产出售的进行纾困的方式进展缓慢”。

该房企呼吁“相关部门及金融机构应给予民企与国企同等的融资待遇,适当降低优质民企的融资门槛,通过下调融资利率等一系列措施,提升市场信心”。建议可采取包括向优质民营房企新增开发贷款支持、全额展期或续贷等方式,缓解企业的短期流动风险,尤其是阶段性“保交楼”的重点资金需求。为实现“保交楼、保民生、保稳定”目标,可针对房企近期交楼的项目试点发放“保交楼”专项贷款,采取严格按照各项目的工程进度发放及受托支付方式全封闭使用,以确保各项目建设工程正常进行。

其四,该房企分析认为,爆雷房企普遍存在可用资金比例过低的问题,导致无法及时调用可用资金归还刚性负债,造成违约事件。因此可以通过增加监管账户内资金的使用弹性等方式为增加企业的可用资金,应对日常经营、偿债资金需求,政府和相关金融机构应与出险房企共同研究解决方案,适当放宽预售房款监管资金的提取条件,减少对民营房企预售房款监管账户资金的多重监管措施,对信用等级较高的房企,可根据各项目的投入地价、留存利润等实际情况,适当放宽预售监控资金提取范围,降低预售监控资金留存比例。

“今年以来,监管部门和地方政府尝试使用市场手段化解决当前风波,但是当前房地产困局的核心还是在于大规模民企信用垮塌带来的负反馈,如果要缓解当前地产链条持续的下行趋势,只是把纾困资金用于保项目不保企业远远不够。”该民企表示,“没有企业奋力自救,单纯靠资金输血项目,保交付依然难以落地。为彻底解决目前地产及上下游行业危机所带来的困境,急需相关部门和金融机构出台更多的政策从根源上拯救市场主体信心,不仅救项目,更要救企业,最大限度激发出险民营房企自身回血的能力,重振市场信心,避免引发更严重的系统性风险,尽快实现保交楼、稳民生”。

南都记者 邱永芬 赵唯佳

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