2024年南宁学区房攻略（整合版）

时间： 2024-12-05 02:11     浏览量：863

年末了，关于学区房的咨询开始多了，看来大家都懂得未雨绸缪，提早布局的道理。

趁着今天得闲，虎爸把之前写过的学区房专题文章做了整理，让大家有个选房思路，如下：

趋势篇：《南宁学区房未来趋势》、《未来学区房有哪些风险》

理念篇：《小学和初中哪些重要？》、《我们要不要盲目追学区房？》

格局篇：《2024年南宁买房攻略-学区格局》

选房篇：《如何选择学区房？》、《失去三中后，铜鼓岭房价会跳水么》

有时间的话，建议大家一一细看，觉得太长也不要紧，下面虎爸整合了一份省流精华版，涉及入学政策、学区格局、选房建议，大家按需服用，如下：

一、 入学政策。

1、未来入学政策会调整么？

不会。

原因无它，房地产要止跌回稳，再也经不起大折腾了，稳是第一要务。

因此，南宁近几年的入学政策依然会和房子捆绑在一起。

目前南宁的入学政策按落户时间、产权比例、房户一致性等划分如下六档排序：

总结就是八个字：有房优先，先到先得。

所以那些想租房读热门名校的小伙伴不要再黑南宁不友好巴拉巴拉了。

哪怕你租房满足第六档，南宁保你娃上菜小、菜中是上没啥问题的好不好？

2、在南宁上学一定要买房才可以么？

不一定。

上学途径很多，除了前面说的买房落户、租房外，还可以通过拜码头择校、花钱上私立，总之，南宁阿公不会让你娃没书读的。

但这里有一个要注意的。

小学没有地段生身份的说法，你爱怎么择校都无所谓。

而初中就不同了，入学时就要决定你是按地段生还是择校生身份了，而这两种身份在未来中考排名差距很大的，同分数大概差3-4000名左右。所以要规划清楚，毕竟入学就定终身了，是不可逆的。

因此，我们团队每年会接到不少老师给自己娃买自家单位学区房的案子，比如三中老师的买三中学区房、二中老师买二中学区房，天桃老师买天桃学区房。

就是因为，政策硬性要求地段生必须是有房有户按地段入学，任何人都无法钻空子。

瞧，这可不就是最大的公平？

二、学区格局

1、学区的三大选择方向：

南宁的中小学大大小小几百家，数都数不过来，但能称得上热门的其实就三个档，如下：

第一档，是青秀区老城（星湖、东葛、金湖）及凤岭一带，基本南宁所有的名校本部都集中在这，堪称南宁学区的宇宙中心。

第二档，是西乡塘西大、南铁、北湖、高新区等有高校、铁路局、原国营职工聚集地，产生以秀田小学、37中为龙头的学区群，属于青秀区外的另一极。

第三档，是五象为了打造新城，搞得一堆名校分校，多集中在总部基地、五象湖附近，属于新晋势力。

总体来说，南宁的学区格局呈现青秀一枝独秀，良庆、西乡塘在追赶，其余城区就是一旁围观。

2、热门学校名单

嗯，这是虎爸团队花不少精力搜集的，主要分小学篇及中学篇，如果有别人抄袭请@虎爸，谢谢。如下：

1）小学篇

根据生源划分、家长口碑、建校资历、分校规模、房价等综合因素，总结出7个热门小学名单（注意是热门，不要和我杠说为啥我家的不上榜）。

我们团队内部称之为“七小福”，分别是：

（1）民主路小学（本部）：老牌名校，建校也有半个多世纪了，开分校最猛的是它了，目前为止加起来有6个了。大家最认可的肯定是本部了，生源基本上都是民主路和建政路一带机关单位的，就是房子实在太老，造成近些年热度有所下降，但瘦死的骆驼比马大，大家还是很认可这个牌子的。

（2）园湖路小学（本部）：老牌名校，比民主路小学建校晚几年，也有半个多世纪了。分校方面不是正在规划就是永远在动工的状态，落地很差。倒是本部扩建校区执行很给力，让这几年异常紧张的学位得到缓解，建议周边的学校家长应该送锦旗给它。当然凡是有利有弊，扩招后师资听说..算了，就不展开了。总之，园湖小学因为和多个初中组合，在房价方面是可以挑出很香的。

（3）天桃实验小学（本部）：老牌名校，建校时间和民主小学差不多，还有啥可说的呢，挂着实验的名头，分校开了5个，可以说是佛挡杀佛，神挡杀神啊。实验和非实验最大的区别是什么？老爹不同，前面民主小和园湖小都是城区教育局管的，而实验是市教育局直管的，能理解了吧？如果还不懂，可以看看房价方面，同样是和二中初中组合，天桃和中山小、红星小、南湖小、民乐小、共和小的价差多大？

（4）秀田小学（本部）：堪称老牌中的老牌。今年好像正好是百年建校？也是西乡塘的挽尊者，是七小福里唯一非青秀区的了。不过西乡塘的小伙伴也不要笑得太早，毕竟在这里选房是很难的，因为都太老啦！！

（5）滨湖路小学（本部）：它来了，它终于来了。建校不过20年，分校已经有5个，而且在热度和房价上就把前三者干趴下，坐上一哥宝座，堪称新世纪南宁学区最大的逆袭者。没办法，作为南宁当初开发琅东新城的决心，其规格和生源想不好都难。总之一句，人民币玩家上滨小准没错的。

（6）凤翔路小学（凤翔或景晖都可以）：要是放在5年前，凤翔是很难上榜的，毕竟才建校不过十几年，但耐不住这几年别人势头猛啊，又有大哥凤翔中学（47中）的同名光环加持，一天到晚的双凤翔双凤翔的传，搞得不是名校也是名校了。23年可以说是凤翔的品牌元年了，开启了集团化之路，未来4个校区，然然升起的新星呐。

（7）桂雅路小学（本部）：富人区造就名校的代表，如果说前面的学校是靠行政资源拉起来的，那桂雅路就是妥妥的属于money逻辑了。而且桂雅的确很懂商业运作了，目前校区加起来3个（桂雅和桂花算一个），论炒作南宁无出其左右，也深得卷娃家长们的心。

2）中学篇

这个看历年成绩就好了，但自20年学区改革后就不对外公开数据了，搞得现在每年都是真真假假的流传出不少版本不一的数据。

截止目前，虎爸团队整理了一份到23年认为比较真实的，但24年的大多假的离谱，所以就不乱发了，有需要咨询再了解了。

因此，我们除了看成绩，还结合对应学区房交易数据、业内人士的评价，总体划分出三个中学梯队，如下：

第一梯队，A+率常年稳定在15%以上，有四大金刚，即为：

十四中（琅东、建政、五象）：平行班模式打天下，南宁公立的一哥，这是公认的吧，应该没啥争议可言，当然近几年有被追赶上来的趋势，提现在房价和学区房的交易量上就是有价无市。

二中初中部：平行班模式。很猛，成绩有隐隐要超越14中的势头，其实也很正常，生源不仅好而且丰富，像南宁老牌的桃源小学、民乐小学、共和路小学、中山小学、红星小学、天桃小学通通都在划分范围内，加上高中的品牌优势，体现在房价和交易量上就是有价有市。

三十七中：重点班模式。学霸首选·三私的继承者·最像私立的公立·西乡塘的牌面，嗯，感觉每次聊都是来来回回那句，反正你娃很厉害就搞择校进去好了，都不用买啥学区房。

南宁三中（青秀）：重点班模式。要是放在23年之前，三中的成绩压根上不了牌面，甚至放在第二梯队都够呛，但上一年的成绩无论是全A+还是A+率都堪称黑马，从对应学区房的热捧程度看，估计还有向上冲击的势头。

第二梯队，A+率稳定在12-15%之间，有三小将，即为：

天桃实验中学（东葛）：平行班模式。其实是老将了，要是放在往年，天桃常年13%的成绩放入第一梯队是没啥问题的，奈何现在对手太强，所以只能叫别人小天了，大家就把它当做无冕之王吧，毕竟出了不少状元呢。

47中：重点班模式。如果说二三中崛起是应有之意，那47就是妥妥的从零开始的黑马代表了，按网文的说法就是白手起家实现逆袭啊。体现在房子上的就是凤翔成为二手学区房的当红炸鸡。

邕宁民中：重点班模式。老牌名校，给邕宁区挽尊了，对应学区房房价也足够美丽，不懂是不是因为扩招后口碑下降导致的？但成绩一直很稳啊。

第三梯队，A+率在7-10%之间，有五朵金花，即为：

26中：其实也是老牌名校了，但被同区域的天桃和二中压着，加上前些年三私正盛，被虹吸了不少好生源，导致一直处于不上不下的位置。但各位别拿村长不当干部啊。

天桃（翠竹）：近几年很多人黑上翠竹就是个假名校，这就有失公允了，原本这里的家长就不是非常卷的了，成绩拉不出还真不是单靠学校能一方决定的。

北湖北路学校、35中、18中：因为都是西乡塘的学校，就一起讲了，说白了，还是区域内生源好，都是单位、高企家庭，选这里的无外乎两类，一是通勤不愿意折腾往青秀，二是房价的确蛮友好具有性价比。

嗯，近期比较热门的还有，三美、新民转公后如何？凤岭北中心及龙堤中学真成黑马了？到底翠竹实验学校有没有开发商吹的这么好？

虎爸下次专门开一篇专题聊吧。

三、学区选房攻略

1、三个原则：稳定性、成长性、匹配性

第一，稳定性原则：稳字当头，君子不立危墙之下。在南宁买学区房的本质就是追求一个确定性，如果没有确定性了，那价值也就不在了。比如，凤岭北枫林中学、凤岭南铜鼓岭中学完工后，当学区划分一变动，不仅房价会受影响，关键是上学的规划竹篮打水一场空。

第二，成长性原则：我们看待事物一定是要发展的、动态的，现在好的，未来未必还会好，现在不好的未来未必不好。没有一成不变的排名，就像今年龙堤中小学能呈现逆袭之势，并不是无迹可寻，从生源构成、房价波动都能窥见一斑（详见《五象还有哪些捡漏机会？》）

第三，匹配性原则：每个学校都有自己的教学模式，要根据自己娃的情况做选择，不要盲目选成绩好的学校。比如14中是均衡教育，平行分班，很适合普娃。37中是卷王之王，择校生含量爆表，各种火箭班资源导入，是绝对的学霸优选。总之，选适合的，不选最好的。

根据以上三个原则，我们大致就能找到目标学区方向，有了方向才好匹配具体的楼盘。

2、学区房三种分类：学位房、陪读房、一步到位房

（1）学位型：也可以叫学壳房，就是图学位用的，基本不考虑自住，会拿来出租抵月供的居多，一般面积会控制在20-50平之间的单间，选房原则注重是控总价+少投入+重回报。比如以控总价原则宜在100w以内（超过就要多斟酌了），比如金旺角、云星城、利海国际就是典型的学位房。

（2）陪读型：随着房价降低，现在面积能做到70-90平的二到三房了，这种就是家长陪读用的，比较常见的是给家里老人或妈妈陪读，照顾小孩日常起居饮食。这类选盘原则是接送通勤优先，尽量离学校近，方便接送和有更充裕的时间休息。总价宜控制在150w以内，但因为靠近学校的开发都比较早，楼龄基本都是区域内比较老的一批。

（3）长居型：这类就是一步到位的解决学位和长久居住了，基本4房及以上，预算起码要拉到250w才能选到比较理想的，如果是第一梯队的学区，没有300w门都进不去。当然，哪怕有钱也不是随心所欲的，就像金湖这边，楼龄和户型会让你怀疑人生。所以，这类房子的选房原则是兼顾舒适性。

3、热门组合及小区推介

学区组合太多，虎爸就挑五个比较热门的学区给大家提供些选房方向，如下：

1）建政学区，以建政14中做搭配：

民主路小学+建政14中，南宁最老牌的学区房了，虎爸心中的白月光，代表性有：力天大厦、北纬28、广西日报社

园湖路小学+建政14中，不是民主路上不起，是园湖路更具性价比，代表性有：地矿大院宿舍、二轻大院宿舍。

逸夫小学+建政14中，呃，很奇怪的划分，只能说是历史原因吧，可选不多，楼盘偏老，比如新景花园。

2）金湖学区，以琅东14中做搭配：

滨湖路小学+琅东14中，公认南宁目前最强的学区了，除了公务员小区是最早的生源以外，还有教育厅、建设厅、高级法院、自治区发改委、地税、工商局、公安局等宿舍小区都在学区范围内。代表性楼盘有：金旺角、金湖帝景、公务员小区、南湖国际等。

民族东段小学+琅东14中，没啥可聊的，就一个就南湖碧园，算是性价比之选吧。

凤翔路小学+琅东14中，很多人没想到？跨一条快环还能把凤翔划过来，所以说小学的门牌号划分是比较难捉摸的，代表性楼盘有：丰泽SOHO、

3）新民学区，以南宁2中初中部做搭配：

天桃实验小学+二中初中部，房价堪比滨小+14中，区域最强者，没钱看农行宿舍，有钱就上自治区党委宿舍吧（狗头）

红星小学+二中初中部，这应该是二中学区房的成交主力了，主打一个性价比，代表性楼盘：西湖新天地、华星时代

中山路小学+二中初中部，不用考虑了，就华润中山府。

其余的他的共和路小学、民乐路小学、桃源路小学，都因为房源、房型、位置等原因，比较冷门，就不多展开了。

4）东商学区，以南宁3中初中部做搭配：

桂雅路+三中初中部，有钱就大嗮的代表。靠幸福里、天盟东盟城、盛天茗城等优质生源，硬生生崛起成名校。基本选东盟商务区的楼盘都能读，代表性楼盘有：盛天茗城、绿海云天、利海亚洲国际。

其余翡翠园小学部、卓立小学因铜鼓岭中学动工，可能存在学区不稳，虎爸就不做推介了。

5）凤翔学区，以47中做搭配：

凤翔路小学+47中，热门程度堪比一梯队的组合，但价格却要香很多，代表作有长居型凤景湾、蓝山上城、香格里拉。

玉兰路小学+47中，既想要名校又想大面积还要价格靓的选择，代表性有裕丰英伦、维也纳森林。

月湾路小学+47中，位置都很好，但产品设计很老，偏偏价格比肩双凤翔，让人比较纠结，代表性有英伦18，永凯春晖。

因篇幅有限，其余比较热门的还有：东葛天桃学区、翠竹天桃学区、五象14中学区，邕民中学区，37中学区，就不多展开了。

（完）

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