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万科:轻舟将过万重山

3月28日晚间,万科(000002.SZ)发布2023年年报,报告期内,万科营收约4657.4亿元,同比下降7.6%,净利润约121.63亿元,同比下降46.39%,经营性现金流净额约39.12亿元,连续15年为正。


年报显示,2023年,万科开发业务销售金额3761.2亿元,位居行业第二;经营服务业务稳定增长,全口径收入同比增长8.9%至558.1亿元。截至2023年年末,万科在手货币资金998.1亿元,可覆盖一年内到期有息负债,全年回款效率保持100%,报告期内新获融资897亿元。

业绩会上,万科总裁祝九胜表示,2024年的工作重点包括“确保安全底线”“坚定降杠杆”“做‘好产品、好服务’”“节衣缩食”等。其中,万科计划未来两年削减有息债务1000亿元,将积极利用多种融资工具,全面融入城市房地产融资协调机制,推动融资模式转型。


紧抓开发业务回款

2023年,房地产市场继续下行,对房企经营形成全方位的考验。

年报显示,万科开发业务在报告期内受到挑战,累计合同销售面积同比下降6.2%至2466万平方米,合同销售金额同比下降9.8%;实现结算面积2961.5万平方米,同比下降12.9%,结算收入4016.1亿元,同比下降9.6%;结算毛利率为15.7%。

2023年,万科来自房地产开发及相关资产经营业务的营收为4297.5亿元,占比92.3%,毛利率同比下降4.4个百分点至15.4%。扣除税金及附加后,房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为11.1%,较2022年下降3.5个百分点,其中开发业务的营业利润率为11.2%。

尽管销售承压,但万科还是在2023年跑赢大势,销售回款排在行业第一阵营。究其原因,据万科开发经营本部首席合伙人张海介绍,过去两年万科开发业务重点聚焦投资原点、产品原点和操盘效率三项工作,“从结果来看,都取得了明显进展。过去两年万科主动投资的28个新项目已在去年上市,贡献销售额544亿元,毛利率约20%;2023年当年获取、当年销售开盘的项目有26个,销售额481亿元,平均开盘周期120天。”

年报显示,万科2023年累计新开盘项目50个,首开当日去化率67%,在合肥、东莞、杭州、上海等城市的6个项目开盘即售罄。报告期内,万科开发业务销售回款率保持100%。截至2023年年末,公司已售未结合同金额为3604.4亿元。

报告期内,万科累计获取新项目43个,总规划计容建筑面积596万平方米,权益计容规划建筑面积333.3万平方米,权益地价总额约463.2亿元,新增项目平均地价为13899元/平方米。报告期内公司新获取资源以住宅品类为主,并主要分布在北京、上海、杭州、成都等城市。截至2023年年末,万科在建项目总计容建筑面积约5885.6万平方米,权益计容建筑面积约3727.2万平方米。


经营性业务毛利率提升

过去一年,万科持续发力经营性业务。

年报显示,公司经营性业务收入(含非并表)224亿元,同比增长8.4%,NOI(净营业收入)111亿元,同比增长5.4%,该业务税前毛利率提升5.2个百分点。

分业务来看,2023年,万科旗下物业服务上市平台万物云(2602.HK)营收334.2亿元,同比增长10.2%;物流业务(含非并表项目)经营收入41.8亿元,同比增长17.2%;租赁住宅业务(含非并表项目)营收34.6亿元,同比增长6.8%,公司旗下集中式公寓提供商“泊寓”在成本法下实现整体盈利;商业业务(含非并表项目)营收91.1亿元,同比增长4.6%;酒店与度假业务营收2.8亿元,同比持平。

万科首席运营官刘肖表示,未来公司将持续推动经营性业务模式由重到轻,其中资产交易是业务由重到轻、持续提升经营水平的一个重要路径,万科今年的资产交易规模将比2023年(123亿元)更大。

值得注意的是,经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点,但过往长期以来万科对经营性业务的退出甚少,且在持续建设大宗交易的能力。2023年对于万科经营性业务是个里程碑,其经营价值不断成熟之余,在资产退出的能力建设上也趋向成熟,且公司在打通资产“投、融、管、退”商业模式闭环方面取得突破,对REITs以及Pre-REITs基金的设立更加成熟。

截至2023年年末,万科旗下中金印力消费REIT已完成网下询价,预计募资32.6亿元;万纬仓储物流REIT申报材料获中国证监会受理;保障性租赁租房REIT已完成资产端的梳理、评估,正在开展申报工作。

刘肖进一步表示:“万科对于REITs的资产扩募有充足准备,万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。”


新获融资综合成本下降

当前,房地产仍处于深度调整阶段。安全,成为房企的生存底线。

2023年,万科净利润遭遇阶段性挑战,主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率均有下降,且公司对部分开发项目计提了减值。同时,受非并表项目毛利率下降、部分非并表项目计提减值以及处置投资收益减少,万科报告期内投资收益26.9亿元,同比下降34.7%。

万科董事会主席郁亮在业绩会上表示,万科对行业未来趋势的判断没有改变,维持市场处于超跌状态的看法。不过,郁亮认为,尽管行业已经很难回到过去的高点,但前景依然广阔。“我们要用动态的眼光来看待住房需求。一方面,中国房地产住宅市场已经从‘有没有’到‘好不好’的阶段,人均居住面积在不断提升,住宅设施方面也有很大的改进空间,比如配置电梯的需求亟待满足。另一方面,中国的城市化进程还没有结束,这当中还有业务发展的机会。”

过去一年,万科加强与金融机构的互信合作,2023年境内新获融资766亿元,新获融资的综合成本3.61%(历史新低),境外新获融资131亿元。截至报告期末,万科净负债率为54.7%;扣除预售账款的资产负债率为65.5%;有息负债合计3200.5亿元,占总资产的比例为21.3%,其中一年内到期的有息负债占比为19.5%。

万科总裁祝九胜表示:“金融机构对万科的支持态度是肯定的,力度是足够的。为了增加融资端的安全垫,公司正在与金融机构积极商谈各种融资方案,银团贷款代表了一种合作的可能。”

与此同时,据万科董事会秘书朱旭介绍,大股东深圳国资目前已经采取了四大类措施,以市场化和法治化的方式帮助和支持万科,在途项目全部落地完成后,预计可帮助万科释放的流动性在百亿规模以上。

对于后续偿债安排,万科也给市场吃下“定心丸”。祝九胜表示,公司2023年年末在手资金是一年内到期刚性有息负债的1.6倍,整体安全垫相对充足。境外待还款的部分已经做好安排,目前境外仅二季度还有到期债券,到期金额折合人民币约56亿元左右,公司已提前启动相关置换和还款准备工作。

万科管理团队同样不躺平,“节衣缩食”主动降薪。年报显示,在万科全职工作的8位董事、监事、高级管理人员自愿放弃2023年度奖金,万科管理层2023年度税前报酬总额同比下降约74%至916万元。另外,自2024年3月28日起,郁亮、祝九胜、万科监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。

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